开发商承诺的学校/学位没兑现，能退房吗？
看承诺是否构成合同内容。若广告、宣传资料对学校或学位的说明和允诺具体确定、且对订立合同及房价有重大影响，即使未写入合同也视为合同内容，违反可追究违约或要求解除；一般宣传难退房。以当地判决为准。
一般性法律信息提示：以下为框架性说明，具体金额与程序以合同、签证资料及当地司法实践为准。
一、承诺何时能”进合同”
商品房的销售广告和宣传资料，一般属于要约邀请，本身不一定有法律约束力。但开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，若具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，则构成要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当认定为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。
判断关键在于三点：是否明确具体（如”承诺配套一所九年一贯制学校、业主子女可入学”）、是否针对开发规划范围内的房屋及相关设施、是否对订立合同和房价有重大影响。
二、学校承诺的特殊性
学区、学位、学校配套往往与教育资源规划、户籍、划片入学等政策挂钩，开发商通常只是”承诺或协调”，未必有权保证入学结果。且学位是否属于”房屋及相关设施”、能否定性为具体允诺，各地判决差异较大，法院会审查承诺是否写入合同、认购书、规划文件或交付标准，以及是否表述为”保证入学""确保划入”等确定性用语。仅仅是效果图、宣传册上的示意图，一般不足以定为严重违约。
三、能否退房：别把”违约”和”退房”混为一谈
即便学位承诺违约成立，也不必然等于能解除合同退房。一般质量问题或配套未兑现，可能只支持违约金或赔偿，不一定达到解除合同的严重程度。只有当开发商以学位为卖点、承诺构成合同主要内容且未能实现，导致合同目的无法实现，买受人才可主张解除合同并赔偿损失。房屋本身已交付、居住无碍的，法院多倾向以违约金方式救济。
四、违约责任与赔偿怎么主张
若认定构成违约，可主张开发商继续履行、承担违约金或赔偿损失；无约定违约金或损失难以计算的，可按逾期交付、配套价值贬损等参照同地段同类房屋租金或贬值损失计算。需保留广告、宣传册、沙盘、销售承诺录音、聊天记录等证明承诺具体确定及开发商违约的证据。
五、怎么办
先固定证据：截图保存广告、宣传资料、沙盘模型、销售承诺录音、微信文字、认购书、合同，核对是否写明学校、学位、交付标准。向开发商书面发函，明确要求其就学位承诺作出解释或承担违约，保留送达凭证。协商不成，依据商品房买卖合同纠纷规定，就承诺违约提起违约之诉；确有合同目的落空情形的，考虑请求解除合同，并主张赔偿损失或违约金。
参考依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕7号）第3条；《中华人民共和国民法典》第563条、第585条。
以上为一般性法律信息，不构成正式法律意见；个案请咨询后处理。
