办案手记 | 记商品房预约合同纠纷的立案策略调整、争议焦点攻坚
引言
本案于2024年初立案，历时一年半审结。审理过程中几经波折，部分环节曾令我们担忧可能败诉，但最终判决实现了当事人的主要诉讼目的。现梳理办案关键节点与法律争点，以供参考。
01 立案阶段：点一下删除，为当事人剩下七万诉讼费
在合同纠纷中，通常将“确认合同解除/无效”列为第一项诉讼请求，再将“返还房款”等作为后续请求。若按此思路，诉讼标的额仅为房款及定金等，诉讼费相对较低。
然而，立案时法院审核人员提出，应将“确认合同解除”这一形成权诉请本身也按合同总房款计入诉讼标的额。也就是说，诉请金额=房款+房款+定金，那诉讼费会直接翻倍。
在多次辩论、争取未果后，我尝试改换想法。既然我们的后续诉请均是基于合同解除这一事实产生，那么即使我们未诉请确认合同解除，法院也无法避免地需要审查合同的效力。
此时，我也检索到《最高人民法院第一巡回法庭2017年第5次法官会议纪要》中的观点：
【纪要主旨】认定合同是否解除不应拘泥于当事人是否明确提出该诉讼请求。如果合同已事实上履行不能，而当事人的诉讼请求系建立在合同解除的基础上，则即使当事人未明确提出解除合同的诉讼请求，人民法院也可以依职权主动认定合同解除，并判令当事人承担合同解除的相应责任。
基于法理梳理、会议纪要及案件检索的结果，我们最终在起诉状中删除了“确认合同解除”的诉请，仅保留“返还房款、支付资金占用费、适用定金罚则”等请求，成功立案，为当事人节省了近7万元诉讼费。
02 审理阶段：预约合同还是本约合同？
本案最大的争议及风险在于：
涉案《认购书》的性质应认定为预约合同还是本约合同？
若《认购书》被认定为本约合同，则该本约合同将直接成立生效，我方要求返还房款的诉请则难以得到支持。若被认定为预约合同，则本约合同并未生效，且因约定到期未签约，预约合同失效，法院可基于此支持我方返还房款诉请。同时，其核心义务将为诚信磋商以订立本约，在开发商恶意拒绝我方积极提出的磋商导致无法签约的情况下，开发商应向我方支付两倍定金。
广东省高级人民法院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中认为：
“二、认购书、订购书、意向书等合同虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但合同已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据合同负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该合同应当认定为房屋买卖合同。”
而本案《认购书》约定了房屋基本信息、价款与付款方式，买受人也已支付全额房款，表面形式似乎符合该指引的描述，这也成为我方在诉讼中期倍感压力的主要原因。
为应对这一问题，我在代理意见中围绕以下几个层面进行了论述：
（一）认购书条款不满足认定为本约合同的条件
本观点主要依据的规定如下：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
由此，认购书认定为商品房买卖合同必须同时满足两项严格条件。
第一，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部十三项主要内容。
第二，出卖人已实际收受购房款。
而本案《认购书》明显缺失交付使用条件及日期、装饰设备标准、配套基础设施承诺、产权归属、面积差异处理、产权登记事宜、争议解决方法、违约责任等八项核心内容，缺失比例超过二分之一，远未达到“主要内容”齐备的法定要求。
（二）混淆预约与本约将架空法律对购房者的特殊保护，违背立法初衷。
商品房买卖合同与其他一般合同存在极大不同，其本身涉及标的价值数额较大，对保障人民权益、规范房地产市场、维护社会稳定有重大意义。由此，该类合同还具有强烈的行政干预性。
建设部（现住房与城乡建设部）此前发布《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖合同的主要内容应当包括商品房基本状况、交付使用、公共配套建筑的产权归属等十三项。其目的即是为了避免开发商在商品房买卖过程中省略约定重要条款，导致购房者的利益难以受到法律保护、提高购房者维权成本。
因此，无论是基于商品房预约合同与商品房买卖合同的法理区分，还是基于国家对商品房买卖合同的特殊规定，本案的商品房预约合同都不满足认定为商品房买卖合同的条件。
（三）广东高院案件指引违反最高法《商品房买卖合同纠纷解释》，应以司法解释为准。
根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》
第二条 凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。
由此可知，最高法的司法解释权力来源于全国人大常委会的授权委托，那么其所制定的司法解释应当具有与全国人大常委会制定的法律解释同等的法律效力。
最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房预约合同要认定为商品房买卖合同，需要购房者已实际支付购房款，属于“以实际履行方式成立合同”。而广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条则更改规定为“当事人依据合同负有支付房屋价款或者交付房屋义务的”即可认定为商品房买卖合同。
该指引的规定明显与最高人民法院的司法解释相矛盾，根据上位法优于下位法的立法原则，本案应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为准。
（四）客户支付房款是因开发商利用优势地位逼迫，只有在支付完全款后才能看到《商品房买卖合同》。
本案开发商利用其优势地位，设定了“先付款后看合同”的不公平交易程序。根据民法“意思自治”原则，合同的成立需基于双方真实合意。在买受人无法预先审查合同关键内容的情况下，其付款行为不能推定为“以实际履行方式接受合同条款”，因而不能作为成立本约的依据。
（五）认购书约定7天内未签本约合同便失效，反证了其临时性、非本约的本质。
《认购书》中明确约定“买受人须在7日内签署正式《商品房买卖合同》，逾期未签则本认购书自动失效”。该条款表明双方的真实合意是在将来订立正式合同，而非直接成立本约合同。
因此，本案《认购书》本身具有明显的预约合同所特有的临时性、预备性，与作为本约合同的商品房买卖合同稳定、持久成立的要求完全不同。
03 裁判结果
最终法院虽未支持开发商承担定金罚则的责任，但也判决合同解除、开发商返还全额房款并支付资金占用费。这下成功验证了立案时删去确认合同解除诉请的思路，为当事人省下将近7万的诉讼费，基本算达到了本案的诉讼目的。
关于这个案件，还有很多能写的，比如当事人的超绝维权意识、开发商的各种骚操作等等，欢迎追更下一期。
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